Если объект недвижимости понравился покупателю настолько, что он настроен на приобретение этого, а не иного жилья, не допуская поиска альтернативных вариантов, квартира бронируется.
Под бронированием понимается предоставление гарантий на то, что она снимается с торгов, в её сторону отменяются показы/
И главное – квартира закрепляется в роли потенциального приобретаемого объекта за лицом, намеренным её купить.
Рынок первичного жилья насыщен привлекательными для покупателей недвижимости предложениями. Желающие граждане, подберут ни один вариант квартир, которые им подходят. Поэтому к бронированию прибегают редко.
Но иногда встречается объект, который обладает предпочтительными характеристиками в сравнении с остальными помещениями. Он может находиться в нужном районе города и иметь иные преимущества, привлекающие конкретного покупателя.
Кроме этого, определённые строительные компании зарекомендовали себя на рынке строительства жилья настолько, что гражданам приходится выстраиваться в очередь на приобретение жилья именно у этого застройщика.
При необходимости, резерв пролонгируется на тот же срок, на тех же условиях.
Бронирование квартиры при покупке на вторичном рынке
Приобретение жилплощади на рынке вторичного жилья предусматривает составление (ПДКП). На его основании взимается задаток с покупателя, который не возвращается в случае аннулирования сделки.
Условия получения задатка основаны на гарантиях резервирования понравившейся квартиры. Иногда задаток оформляют в виде авансового платежа, что допускает его возврат в случае, если не состоится.
Иные виды резервирования жилья используются сравнительно редко. Как правило, к таковым прибегают , работающие на рынке недвижимости, с эксклюзивными объектами.
Гарантии, предоставляемые договором бронирования, распространяются только на удержание и закрепление квартиры за потенциальным покупателем.
Иных гарантий и преимуществ он не предоставляет. Использование официального соглашения в этом случае требуется так же, для одобрения банковского кредита.
На рынке вторичного жилья период проверки потенциальной имущественной сделки банком достигает 3-4 месяцев (см. ). Придерживать недвижимость следует в течение этого же срока. Поэтому стоимость процедуры для вторичного жилья достигает 50 тысяч рублей, а договор составляется не менее чем на три месяца.
Вторичный рынок – площадка для разворачивания незаконных сделок, которые впоследствии признаются оспоримыми (см. ). Здесь чаще, чем в новостройках допускается мошенничество. По преимуществу – с составлением обозначенных договоров.
Разработаны и распространены серые схемы составления соглашений, с передачей денег за резервирование объектов недвижимости. Впоследствии выявляются причины, по которым сделка не может состояться, но возврат денег не происходит. Иногда после заключения официального соглашения, контрагенты незамедлительно и бесследно исчезают.
В иных случаях владельцы, выставившие квартиру на торги, создают условия, по которым сделка приобретает вид не чистой, либо – история объекта не располагает к его покупке.
Мошенники подставляют такие объекты под сбыт, надеясь на удачу при расторжении имущественной сделки в силу ничтожности, либо, как минимум – на изъятие денежных средств несостоявшихся покупателей за бронирование квартиры (см. ).
Договор бронирования квартиры
При составлении стоит убедиться в его целесообразности. Настолько ли предлагаемый объект привлекателен для покупателя, что он готов рискнуть вложить средства в гарантии владения им.
Если в оформлении соглашения возникает потребность, желательно передавать средства за бронирование в виде авансового платежа.
Как правило, данная сумма значительно превышает фиксированную стоимость процедуры, зато она не теряется при рассогласовании имущественной сделки, её не сложно взыскать через суд на основании ст. 416 ГК РФ.
При этом в положениях составляемого договора требуется обозначить непротиворечивые условия возврата денег.
К таковым относятся случаи существенного нарушения контрагентом условий сделки.
В тексте требуется указать:
- адрес расположения объекта;
- лицо, получающее денежные средства;
- его обязательства по гарантированному закреплению объекта за покупателем;
- сведения о покупателе;
- кадастровые и технические характеристики квартиры;
- условия покупки и оплаты недвижимости;
- условия, при которых соглашение допускает расторжения.
Соглашение составляется в двух экземплярах, по числу сторон. К нему прилагается расписка или квитанция, подтверждающая получение контрагентом денежных средств (см. ).
Так как обозначенное соглашение юридически относится к виду дополнительного договора, он не .
Для приобретения им неоспоримой правоспособности и юридической силы, его целесообразно удостоверить у нотариуса.
При нарушении утверждённых положений, сторона, чьи имущественные права нарушились, вправе обратиться в суд с исковым заявлением.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Пролетарский районный суд г.Тулы в составе:
председательствующего Сасалиной А.Н.
при секретаре Мысковой О.Ю.,
с участием сторон: истца Лашкаревой Д.Е., представителя ответчика ООО Агентство недвижимости «Ваш дом» по доверенности Шарыгина С.И., представителя третьего лица ООО «НКТ» по доверенности Уварова Б.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1031/13 по иску Лашкаревой Д.Е. к ООО АН «Ваш дом» об оспаривании договора бронирования жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения,
у с т а н о в и л:
Лашкарева Д.Е. обратилась в суд с иском к ООО АН «Ваш дом», просила признать договор бронирования №№ от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный Лашкаревой Д.Е. и ООО Агентство недвижимости «Ваш дом», незаключенным.
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней в качестве Клиента и ООО АН «Ваш дом» (Исполнитель) был подписан договор бронирования №№ по условиям которого Исполнитель обязался оказать Клиенту услуги, связанные с бронированием выбранной ею(истцом) 2-комнатной квартиры в секции 1 на 3 этаже, №п/п 5, № , общей площадью кв.м в доме-новостройке, расположенном по адресу: квартал, ограниченный и, по генплану до №. Согласно п.1.2 договора стоимость выбранной ею(истцом) квартиры составила рублей. П.3.2 договора были определены обязанности Исполнителя: зарезервировать квартиру, указанную в п.1.1 договора за Клиентом и не предлагать ее третьим лицам до выполнения Клиентом условий п.3.1.2 договора, т.е. до момента подписания Клиентом договора уступки прав по договору долевого участия в отношении квартиры, указанной в п.1.1 договора; обеспечить заключение Клиентом договора уступки прав по договору долевого участия в отношении квартиры, указанной в п.1.1 договора. П.2.1 договора было предусмотрено, что за оказание услуг, предусмотренных п.1.1 договора, Клиент оплачивает Исполнителю вознаграждение в размере рублей, стоимость вознаграждения входит в стоимость квартиры. ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № Лашкаревой Д.Е. во исполнение условий договора были перечислены на р/с Исполнителя рублей. ДД.ММ.ГГГГ между Лашкаревой Д.Е. и ООО «НКТ» был заключен договор №№ уступки прав по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ООО «НКТ» уступило, а Лашкарева Д.Е. приняла в полном объеме права требования, принадлежащие ООО «НКТ» как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 2-комнатной, общей площадью кв.м. П.2.4 договора уступки было предусмотрено, что за передачу права Лашкарева Д.Е. обязана уплатить на р/с ООО «НКТ» денежные средства в сумме рублей в следующем порядке: рублей -в день подписания договора, рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ, рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на положения ст. , полагала, что договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ №№ является незаключенным, поскольку такой вид договора не предусмотрен нормами части 2 ГК РФ. Поскольку для договора бронирования законом и иными правовыми актами не установлено иное, существенным является лишь условие об его предмете. Считала, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ №№ предмет определен не был, т.е. не было предусмотрено, за совершение каких действий она была обязана уплатить ответчику вознаграждение. Настаивала, что никаких действий, связанных с резервацией квартиры за ней(истцом) в соответствии с п.3.2.1 договора, а также обеспечением заключения ею договора уступки Исполнитель не совершал. Подписывала договор уступки она(истец) сама, присутствовала и от своего имени подавала документы для регистрации договора уступки в Управлении Росреестра по Тульской области. Никаких актов выполненных работ или оказанных услуг между ней(истцом) и ответчиком подписано не было. При заключении договора бронирования она(Лашкарева) была введена в заблуждение относительно того, что вознаграждение в сумме рублей, указанное в п.2.1 договора бронирования, входит в стоимость квартиры, составляющей рублей. Фактически же по условиям договора уступки цена квартиры составляла рублей, которые должны были быть перечислены на р/с ООО «НКТ». Она(Лашкарева), уплачивая ответчику в соответствии с пп.2.1,2.2,3.1.1 договора бронирования рублей была уверена, что таким образом частично исполняет обязанности по оплате стоимости выбранной ею квартиры. Полагала договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ № незаключенным в силу неопределенности его предмета, т.е. тех условий, которые ответчик должен был совершить за вознаграждение согласно п.2.1 договора.
В ходе рассмотрения дела истец Лашкарева Д.Е., изменив в порядке ст. заявленные требования, просила признать договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Лашкаревой Д.Е. и ООО АН «Ваш дом», ничтожным, являющимся притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку -предварительный договор и применить к договору бронирования от ДД.ММ.ГГГГ № относящиеся к нему правила, т.е. ст. . Просила взыскать с ООО АН «Ваш дом» рублей в качестве неосновательного обогащения.
В обоснование измененных исковых требований, ссылаясь на положения п.2 ст. , ст. , указывала, что договор бронирования №№ от ДД.ММ.ГГГГ содержит в себе все существенные условия предварительного договора, т.е. условия, позволяющие определенно установить квартиру, подлежащую передаче Лашкаревой Д.Е. по договору уступки прав по договору долевого участия (п.1.1), стоимость квартиры (п.1.2), срок, в течение которого подлежит заключению основной договор, обязательства по его заключению(п.3.1.2). Поскольку представитель ответчика в ходе рассмотрения дела указывал, что договор бронирования по своей сути является предварительным договором, считала, что договор бронирования является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку -предварительный договор уступки прав, в связи с чем, как притворный, является ничтожным и в отношении него подлежат применению положения ст. , из п.1 которой следует, что обязанность заключить основной договор возникает именно у подписавших предварительный договор сторон. Применительно к спорной ситуации обязанность заключить основной договор на условиях, изложенных в предварительном договоре, возникла у ответчика. Кроме того, из текста договора бронирования не следует, что ответчик действовал от своего имени в чужих интересах. Представленный суду ответчиком агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ №№ не может являться относимым доказательством, т.к. о существовании указанного договора она(истец) узнала лишь в ходе судебного разбирательства, в договоре бронирования указаний на то, что ответчик действует от своего имени в интересах ООО «НКТ», не имеется, текст договора уступки №№ от ДД.ММ.ГГГГ никаких упоминаний о договоре бронирования или агентском договоре также не содержит, а агентским договором №№ от ДД.ММ.ГГГГ полномочия ответчика на заключение предварительного договора от имени ООО «НКТ» не предусмотрены. Таким образом, с учетом положений абз.2 ч.1 ст. , считала, что обязанность заключить основной договор -договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве в отношении названной в предварительном договоре квартиры возникла именно у ответчика. Однако, договор уступки прав по договору долевого участия во исполнение предварительного договора ею(истцом) с ответчиком заключен не был. Договор №№ уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 29.06.2012 был заключен между Лашкаревой Д.Е. и ООО «НКТ» на условиях, отличных от условий, указанных в предварительном договоре, заключенном с ответчиком. В договоре уступки прав по договору участия в долевом строительстве цена квартиры была указана рублей, а в договоре бронирования - рублей. Поскольку в соответствии с требованиями п.6 ст. предложения о заключении основного договора от ответчика она(истец) не получала, сама его не направляла, срок на заключение основного договора, установленный в п.3.1.2 договора бронирования, истек, обязательства, возникшие из договора бронирования, прекратились. Считала, что денежные средства в сумме рублей, уплаченные ею(Лашкаревой) ответчику в соответствии с п.2.1 договора бронирования и входящие в стоимость выбранной Лашкаревой Д.Е. квартиры, следует расценивать как аванс по предварительному договору. После прекращения договора бронирования, с ДД.ММ.ГГГГ сумму аванса в размере рублей ответчик удерживает безосновательно, и в соответствии со ст. данная денежная сумма подлежит возвращению Лашкаревой Д.Е. Полагала, что на правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком, распространяются положения Закона «О защите прав потребителей».
В судебном заседании истец Лашкарева Д.Е. поддержала измененные исковые требования, доводы, изложенные в их обоснование, подтвердила. Дополнительно поясняла, что в ООО АН «Ваш дом» она обратилась, имея намерение приобрести квартиру в строящемся доме -по адресу: квартал, ограниченный и. Информация о квартирах в доме располагалась на сайте ООО АН «Ваш дом». В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, право собственности Лашкаревой Д.Е. на указанном доме зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Полностью стоимость квартиры она(Лашкарева) оплатила ООО «НКТ» ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, предоставленной ей по договору уступки прав требования рассрочкой фактически не воспользовалась. Поскольку квартиры в указанном доме реализовывало ООО АН «Ваш дом», она(Лашкарева) иным путем приобрести квартиру в данном доме не могла. Заключая договор бронирования понравившейся ей квартиры с ООО АН «Ваш дом», зная стоимость квартиры исходя из информации, содержавшейся в договоре бронирования, она предполагала, что, оплатив ООО АН «Ваш дом» денежную сумму в размере рублей, производит частичную оплату стоимости квартиры. Указывала также, что фактически никаких услуг со стороны ООО АН «Ваш дом» по договору бронирования квартиры ей оказано не было, акт выполненных работ не составлялся, и сторонами не подписывался. Считала, что в период действия договора бронирования квартиры фактических действий по оказанию такой услуги ей(истцу) со стороны ответчика не производилось, денежная сумма в размере рублей, уплаченная ею ответчику в качестве аванса -частичной оплаты стоимости квартиры, удерживается ответчиком неправомерно и является его неосновательным обогащением.
Представитель ответчика ООО АН «Ваш дом» по доверенности Шарыгин С.И. требования Лашкаревой Д.Е. не признал. В обоснование своей позиции по делу пояснял, что по договору бронирования, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ООО АН «Ваш дом» и Лашкаревой Д.Е. Исполнителем были выполнены все предусмотренные договором действия. Квартира, которую была намерена купить Лашкарева Д.Е., ею приобретена, права Лашкаревой Д.Е. не нарушены. Полномочия ООО АН «Ваш дом» по реализации квартир, в том числе в доме, в котором приобрела квартиру Лашкарева Д.Е., установлены в агентском договоре, заключенном между ООО АН «Ваш дом» и дольщиком-ООО «НКТ». Стоимость приобретенной Лашкаревой Д.Е. квартиры в размере рублей, в стоимость которой входило определенное между ООО АН «Ваш дом» и ООО «НКТ» вознаграждение агента в лице ООО АН «Ваш дом» в сумме рублей за осуществление действий по реализации квартир в строящемся доме. Договор бронирования квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО АН «Ваш дом» и Лашкаревой Д.Е., являлся смешанным договором, поскольку носил характер предварительного договора и договора возмездного оказания услуг. Впоследствии договор уступки прав на выбранную Лашкаревой Д.Е. квартиру был заключен, именно эту квартиру в итоге Лашкарева Д.Е. получила в собственность. Несмотря на то, что регистрацию сделки уступки прав по договору долевого участия Лашкарева осуществляла сама, без помощи и участия ООО АН «Ваш дом», подписание сделки происходило в офисе ответчика, все действия по организации оформления сделки также были произведены ответчиком. Считал, что договор бронирования квартиры притворной сделкой не является. Ссылаясь на положения ст.ст. , указывал, что по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила. Целью заключения договора бронирования было обеспечение для истицы возможности (а для первоначального дольщика обязанности) заключить договор уступки прав требования конкретной квартиры по конкретному договору долевого участия, в установленный договором бронирования срок (п.3.1.2). Клиент ознакомился с договором уступки прав требования до подписания договора бронирования и согласился с его условиями (объект, цена, стороны сделки). Таким образом, заключая договор бронирования, стороны преследовали достижение конкретных общих правовых последствий совершения сделки, которые были достигнуты при заключении договора уступки права. Кроме того, в обоснование своих первоначально заявленных требований, Лашкарева Д.Е. указывала на заблуждение относительно предмета договора, но никогда не подтверждала, что сознательно шла на совершение притворной сделки. Указывал также, что при юридической квалификации договора необходимо исходить не из его названия (договор о сотрудничестве, договор об участии в долевом строительстве, бронирования и т.п.), а из его сущности и изложенных в нем условий. Соответственно, если ответчик заявляет о том, что к договору бронирования должны применяться правила предварительного договора, регулирующие отношения истца, ответчика и ООО «НКТ», истец знала о сути регулируемых отношений, и законом не установлено иных правил, регулирующих «договоры бронирования», к рассматриваемой сделке должны применяться правила, регулирующие заключение и исполнение предварительного договора, в связи с чем, притворности сделки быть не могло. При заключении договора бронирования истец ознакомился с договором уступки права требования, подлежавшего заключению в будущем, таким образом согласовал предмет будущего договора, стоимость передаваемых прав. Истцом были согласованы стоимость имущества, размер денежных средств передаваемых в рамках договора бронирования, и размер денежных средств, передаваемых в рамках договора уступки прав. Истец имеет статус адвоката, могла представить свои возражения относительно предложенного договора уступки права требования. Полагал также, что в случае установления, что договор бронирования является притворной сделкой и прикрывает предварительный договор, то денежные средства, перечисленные по договору бронирования, и входящие в стоимость квартиры, должны были быть уплачены ООО «НКТ», в связи с чем, обогащение ответчика могло быть не за счет истца, а за счет ООО «НКТ», что подтверждает необоснованность требований Лашкаревой Д.Е. о возврате неосновательного обогащения. Полагал, что заявленные истцом требования носят характер злоупотребления правом, поскольку окончательная цена квартиры была согласована с Лашкаревой Л.Е., на меньшую стоимость оплаты она не рассчитывала, от договора уступки прав отказываться не намерена. Кроме того, ссылаясь на положения ст.ст. ,12 Закона «О защите прав потребителей», полагал, что правоотношения по заявленным истцом требованиям не могут регулироваться нормами указанного Закона, поскольку законодательство в сфере защиты прав потребителей такого основания для взыскания денежных средств, как несоответствие цены указанной в разных документах, не предусматривает. Данное законодательство предусматривает два типа гражданско-правовых последствий нарушения прав потребителя, это отказ от договора и требование о возмещении убытков. При этом под убытками понимаются расходы лица, которые оно должно понести для восстановления нарушенного права, при наличии противоправных действий со стороны ответчика и наличии причинно-следственной связи между противоправным поведением и убытками. Поскольку истица изначально предполагала потратить на приобретение квартиры сумму в размере рублей, что подтверждается договором бронирования, где эта сумма была согласована сторонами, соответственно, убытки, связанные с приобретением квартиры, у нее отсутствуют, сумма, потраченная на приобретение квартиры, соответствует согласованной цене. В удовлетворении требований Лашкаревой Д.Е. просил отказать.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика ООО «НКТ» по доверенности Уваров Б.М. в судебном заседании, поддержав позицию ответчика, пояснял, что ООО «НКТ» состояло в договорных отношениях с ООО «», являвшимся застройщиком дома, где приобрела квартиру Лашкарева Д.Е. ООО «НКТ» было обязано профинансировать строительство дома, а ООО «» -передать ООО «НКТ» метры жилья. ООО «НКТ» вправе уступать право требования по договору долевого участия в строительстве иным лицам после завершения строительства дома. ООО «НКТ» заключило агентский договор с ООО АН «Ваш дом», сотрудники которого искали клиентов, вели с ними переговоры, подготавливали необходимые документы, занимались регистрацией прав собственности клиентов, действовали в интересах ООО «НКТ». Расчетом по агентскому договору предполагалось вознаграждение ООО АН «Ваш дом», размер которого входил в стоимость квартиры, приобретаемой лицом, и оставался у ООО АН «Ваш дом» без перечисления через ООО «НКТ». С клиентом ООО АН «Ваш дом» заключало договор бронирования квартиры, внесенные клиентом по данному договору денежные суммы в качестве вознаграждения за работу в интересах ООО «НКТ» оставались у ООО АН «Ваш дом». Отчет о совершенных действиях по каждому клиенту ООО АН «Ваш дом» передает в ООО «НКТ» после регистрации сделки уступки права требования. Лашкарева Д.Е. занималась регистрацией договора уступки права требования сама, в договоре стоимость приобретаемой ею квартиры была указана без учета размера вознаграждения, которое было перечислено ею непосредственно ООО АН «Ваш дом» по договору бронирования. Полагал, что оснований требовать возврата денежной суммы вознаграждения, оплаченного по договору бронирования, истец не имеет. При этом, подтверждением согласия Лашкаревой Д.Е. на приобретение квартиры за рублей считал факт заключения ею договора бронирования с ООО АН «Ваш дом», подтвердил, что договор бронирования носил характер предварительного договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, что ООО АН «Ваш дом» действовало в интересах ООО «НКТ», но доверенности на подписание таких договоров от ООО «НКТ» не имело. Подтверждением добросовестного исполнения ООО АН «Ваш дом» условий договора бронирования, заключенного с Лашкаревой Д.Е., считал факт приобретения ею квартиры, в отношении которой был заключен договор бронирования.
Выслушав участников процесса, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
По условиям договора №№, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «НКТ»(сторона 1) в лице генерального директора ФИО8, действовавшего на основании Устава, и Лашкаревой Д.Е.(сторона 2), ООО «НКТ» уступило, а Лашкарева Д.Е. приняла в полном объеме права(требования), принадлежащие ООО «НКТ», по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1 договора).
Договор участия в долевом строительстве (Договор участия) заключен между ООО «НКТ» и ООО «»(Застройщик) на участие в долевом строительстве квартиры (объект в многоквартирном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями), расположенной по строительному адресу: , квартал, ограниченный и, номер дома по генплану 09, 3 этаж, 2-комнатная, площадью кв.м (п.1.2 договора).
Согласно пп.2.2,2.3 договора ООО «НКТ» было обязана передать Лашкаревой Д.Е. оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору участия, а именно копию Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, все необходимые соглашения к нему, а также все необходимые копии документов, подтверждающих уже исполненные обязанности перед Застройщиком по Договору участия.
В соответствии с п.2.4 договора № сторона 2 (Лашкарева) обязана уплатить стороне 1 (ООО «НКТ») за передачу права денежные средства в размере рублей на расчетный счет следующим образом: рублей -в день подписания договора (№№); рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно; рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Указанный договор был подписан сторонами в лице генерального директора ООО «НКТ» ФИО8 (сторона 1) и Лашкаревой Д.Е. (сторона 2).
Согласно платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ Лашкаревой Д.Е. на счет ООО «НКТ» было внесено, соответственно, рублей и рублей, что составляет в общей сумме рублей.
Правила, предусмотренные по правоотношениям об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ) применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Оценивая в совокупности доказательства по делу, суд приходит к выводу, что денежная сумма в размере 115743 рублей по своей правовой природе к случаям, предусмотренным ст. , не относится, в связи с чем, является неосновательным обогащением ответчика и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Принимая во внимание, что в силу закона выбор способа защиты принадлежит лицу, чьи права нарушены, заявленные и поддержанные при рассмотрении дела истцом Лашкаревой Д.Е. требования, суд считает правомерными и подлежащими удовлетворению.
р е ш и л:
измененные исковые требования Лашкаревой Д.Е. удовлетворить.
Признать договор бронирования №№ заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Лашкаревой Д.Е. и ООО «Агентство недвижимости «Ваш дом» недействительным.
Взыскать с ООО Агентство недвижимости «Ваш дом» в пользу Лашкаревой Д.Е. денежную сумму неосновательного обогащения в размере
и пошлину в доход государства в размере.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд через Пролетарский районный суд г.Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий
Мнимые сделки
Притворная сделка
Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ
Предварительный договор
Судебная практика по применению нормы ст. 429 ГК РФ
Задаток
Судебная практика по применению норм ст. 380, 381 ГК РФ
Любому покупателю квартиры необходимо время, чтобы собрать крупную сумму денег. Пока он занимается продажей собственной квартиры и начинает переговорный процесс с банком, приглянувшийся ему вариант может уйти с рынка. Чтобы этого не случилось, на рынке недвижимости есть услуга по бронированию (резервированию) квартир.
Процедура бронирования квартир используется и на первичном, и на вторичном рынке. На что нужно обратить внимание, является ли наличие договора бронирования гарантией того, что квартиру не продадут другим покупателям, «Журнал о недвижимости «MetrInfo.Ru» разбирался с помощью экспертов.
Зарезервировать жилье у застройщика
Суть процедуры заключается в том, что клиент, оплачивая бронирование, подтверждает серьезность своих намерений, объясняет Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». Как сообщил Николай Читиашвили, руководитель отдела сопровождения продаж ГК «Пионер», на первичном рынке договор резервирования, как правило, заключают агенты, «фиксирующие» клиента и определенную часть своей комиссии. Застройщики, реализующие квартиры в рамках закона об участии в долевом строительстве 214-ФЗ (он обязывает принимать оплату по договору только после его государственной регистрации), также стараются подстраховаться если не аккредитивом, то подобным договором резервирования.
Большинство компаний готовы предложить клиентам разные варианты резервирования квартир на своих объектах. По словам Игоря Сибренкова, заместителя генерального директора «Мортон-Инвест», компания предлагает своим покупателям гибкую систему бронирования, когда в зависимости от ситуации каждый покупатель может выбрать наиболее оптимальный для себя вариант из четырех предложенных. Самый простой способ забронировать квартиру в одной из новостроек ГК «Мортон» - позвонить в один изофисов продаж. Оставив свои контактные данные, можно зарезервировать понравившийся вариант на сутки. Эта услуга предоставляется совершенно бесплатно. Если в течение суток покупатель принимает решение о покупке, то до конца этого периода необходимо заключить договор выбора и внести авансовый платеж в размере 2,5% от стоимости квартиры. При внесении авансового платежа бронирование происходит автоматически на срок, необходимый для подготовки и оформления всех документов. Обычно это занимает до 7 дней. При заключении такого договора стоимость квартиры фиксируется на весь период его действия. При расторжении договора по инициативе покупателя внесенный платеж не возвращается.
Если покупателю необходимо более длительное время для принятия решения о покупке, то «Мортон-Инвест» предлагает платные виды бронирования. Размер платежа может зависеть от длительности периода бронирования и количества комнат в квартире. Так, в зависимости от названных параметров компания предлагает следующие варианты: на месяц 1-комнатную квартиру можно забронировать за 10 тыс. руб., 2-комнатную - за 15 тыс. руб., а 3-комнатную - уже за 20 тыс. руб.
Еще один вид бронирования, предлагаемый застройщиком, применяется при альтернативной сделке, когда покупатель продает свою старую квартиру через отдел вторичного жилья ГК «Мортон» и приобретает жилье в одной из новостроек компании. В этом случае стоимость бронирования не зависит от количества комнат в квартире и составляет 50 тыс. руб.
Максимальный срок такого бронирования - 3 месяца. В компании считают, что обычно этого времени достаточно для того, чтобы клиент выгодно продал старую жилплощадь. Но если продажа старой квартиры затягивается, то существует возможность учесть эту сумму в зачет стоимости квартиры при соблюдении условий ранее заключенного договора. При данном виде бронирования стоимость квартиры не фиксируется. Если же покупатель отказывается от сделки по продаже своей квартиры, то платеж за услугу не возвращается, а бронь снимается автоматически в момент расторжения договора.
Отдельный вид бронирования предусмотрен ГК «Мортон» для покупателей, приобретающих квартиру по военной ипотеке. Стоимость такого бронирования на двухнедельный срок составляет 5 тыс. рублей. Цена квартиры при бронировании фиксируется и может быть пересмотрена только по истечении срока бронирования.
В компании «НДВ-Недвижимость» также есть разные варианты «отложить» квартиру в новостройке. Первый, рассказывает Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», - резервирование на несколько дней для подготовки сделки. Как правило, при такой схеме клиент не несет дополнительных расходов, цена фиксируется. Механизм является самым простым и понятным для каждой из сторон. Если клиент продает через компанию квартиру для последующей покупки новостройки (взаимозачет), то практикуется резервирование квартиры на 1-2 месяца. И на практике этого времени более чем достаточно для продажи недвижимости на вторичном рынке. Правда, есть одна существенная деталь, предупреждает эксперт, как правило, если квартира резервируется на подобный срок, то цены в новостройке не фиксируются.
Еще один вариант - резервирование квартиры при получении ипотеки, рассказывает Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Такая сделка требует временных затрат, связанных со сбором необходимых документов и ее организацией. Именно поэтому «НДВ-Недвижимость» снимает квартиру с продажи на 10 дней. В рамках этих сроков специалисты компании должны предоставить в банки необходимые документы по клиентам и получить решения по кредитным заявкам. «При этом цена фиксируется только после получения клиентом одобрения от банка», - уточняет эксперт.
На практике, стоимость услуг по договору об оказании услуг (ДОУ, в компании используется именно такая форма договора) привязана к цене квартиры, говорит Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. В каждой компании размер платежа определяется индивидуально. «Например, в наших проектах в ближайшем Подмосковье, в ЖК «Бутово Парк-2» и ЖК «Альфа Центавра» эта сумма равна 2,5% от цены квартиры», - уточняет эксперт.
По словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», размер аванса на бронирование определяется обычно по усмотрению застройщика. Это может быть фиксированная денежная сумма независимо от цены договора или какой-то процент от этой цены. Обычно не более 10%. «В нашей компании платеж по бронированию составляет 25 000 рублей», - говорит Александр Энгель (ГК «МИЦ»).
Договорные обязательства
При заключении договора бронирования необходимо учесть несколько важных моментов. Так как договор бронирования гарантирует покупателю закрепление за ним выбранного объекта недвижимости на определенный срок и фиксирует цену сделки, рассказывает Александр Энгель (ГК «МИЦ»), нужно проверить, чтобы в договоре бронирования присутствовали все эти пункты.
Николай Читиашвили (ГК «Пионер») считает, что покупатель должен убедиться в том, что в договоре бронирования максимально подробно отражена информация о квартире: все параметры квартиры (адрес дома, положение квартиры в доме, площадь, прочие параметры), цены и сроки выхода на сделку.
Также, добавил Филипп Третьяков (Galaxy Realty), клиенту необходимо внимательно изучить условия договора, сроки оплаты, если планируется ипотека, то проверить наличие пункта о возврате денег в случае отказа банка о предоставлении кредита, а также реквизиты бронируемой квартиры.
По словам Василия Шарапова («Сити-XXI век»), обычно применяется форма, утвержденная застройщиком. Однако инвестор вправе в случае разногласий по тексту предложить внести в эту форму изменения и дополнения. На практике чаще всего застройщики отказываются что-либо менять в утвержденной форме договора бронирования, и, если разногласия существенные, сделка может не состояться по этой причине.
Оксана Мельник, заместитель генерального директора компания «Русский дом недвижимости», также подтверждает, что если сделка предстоит с крупным застройщиком, то вероятность внесения каких-либо изменений и дополнений в договор крайне мала. Хотя на вторичном рынке дела обстоят проще: можно договориться о внесении отдельных пунктов в договор аванса (задатка). Также условия зависят от спроса на выбранную квартиру. «Если объект пользуется повышенным спросом, - говорит эксперт, - то никто не хочет вносить никаких изменений, действуя по принципу «что-то не нравится, не покупайте», а если продавец заинтересован в продаже, он более лоялен и идет на уступки».
Бронирование квартир на вторичном рынке
Бронирование квартир используется и на вторичном рынке. Обязательным условием является внесение так называемого аванса или задатка. Правда, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает, что на вторичном рынке - это необязательная процедура. При этом инициаторами в основном выступают именно покупатели. Бронирование понравившегося варианта необходимо им для того, чтобы подготовиться к заключению основного договора купли-продажи - оформить ипотеку или продать старую квартиру. Но прежде чем бронировать квартиру на вторичном рынке, советует эксперт, покупатель должен убедиться в ее «правовой чистоте».
Соглашение о задатке или договор бронирования заключаются в письменной форме и не требуют обязательного нотариального удостоверения. Но при возникновении спора - в случае неисполнения одной из сторон своих обязательств, покупателю будет легче доказать свою правоту в судебном порядке по нотариально заверенному документу.
Николай Читиашвили (ГК «Пионер») считает, что важно убедиться, что аванс/задаток вносится владельцу либо уполномоченному агенту. Необходимо прописать условия возврата аванса, если обнаружатся права третьих лиц или другие обстоятельства, мешающие сделке. В противном случае, предупреждает Александр Энгель (ГК «МИЦ»), при отказе от покупки зарезервированной квартиры деньги не возвращаются, так как в момент оплаты по договору услуга исполнителя по бронированию считается оказанной, а договор - исполнен.
По словам Оксаны Мельник («Русский дом недвижимости»), размер задатка зависит от стоимости недвижимости, но, как правило, варьируется в рамках от 30 до 100 тыс. рублей. Норм и формул, определяющих размер данной суммы, нет.
Есть ли риск не получить понравившуюся квартиру на первичном рынке, несмотря на то что есть договор резервирования? Как тогда поступить? С такими вопросами www.metrinfo.ru обратился к экспертам.
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
В практике ГК «МИЦ» таких случаев не было. Однако форс-мажорные ситуации случаются у всех. Человеческий фактор присутствует и на рынке недвижимости. Но такие случаи крайне редки, и выходят из подобных ситуаций индивидуально путем проведения переговоров.
Николай Читиашвили, руководитель отдела сопровождения продаж ГК «Пионер»:
Такой вариант развития событий возможен и, к сожалению, зависит только от добросовестности застройщика. Клиент может обезопасить себя, удостоверившись в том, что условия возвращения аванса прописаны в договоре.
Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty:
Если в ДОУ указана действительно та квартира, которую выбирал клиент, то риски не получить ее минимальны. Поскольку при оплате договора она уходит из базы доступных объектов и резервируется за покупателем. Подписывая ДОУ, клиенту необходимо внимательно проверить все реквизиты квартиры: корпус, этаж, секцию, ее номер на площадке.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Конечно, риск есть всегда. Особенно если потенциальный покупатель изначально легкомысленно отнесся к договору и внимательно не изучил его. Недобросовестные продавцы часто используют таких доверчивых граждан в качестве доступного источника денежных средств.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Договор бронирования - это еще и предоставление гарантии покупателю от застройщика (продавца), что квартира точно зафиксирована за покупателем и никому не будет продана в период действия договора бронирования.
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:
Наши покупатели в 100% случаев получают именно те квартиры, которые они выбирают. А предлагаемая нами гибкая система бронирования позволяет им выбрать наиболее приемлемый и выгодный вариант.
Текст: Людмила Чичерова
№ ……..
Гражданин РФ ФИО…… , именуемый в дальнейшем «Клиент» , с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью «Севен Санс Недвижимость» , зарегистрированное 11 февраля 2014 годаМежрайонной ИФНС №15 по Санкт-Петербургу, Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 78 № 009109277, ОГРН 1147847046368, ИНН7813581410, КПП 781301001, находящееся по адресу: 197198, г. Санкт - Петербург, Большой пр-кт П.С., д. 38-40 литер А, помещение 22-Н, в лице Бушуева Алексея Александровича , действующего на основании Доверенности №1 от «02» февраля 2015 года , именуемое в дальнейшем «Исполнитель» , с другой стороны, далее именуемые также по отдельности «Сторона», а совместно «Стороны», заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:
1. На условиях, установленных настоящим Договором, Исполнитель обязуется осуществить в интересах Клиента бронирование указанного в п. 4 настоящего Договора жилого помещения (далее – Квартира) в возводимом Обществом с ограниченной ответственностью «БАЗИС », зарегистрированное 13 июля 2007 года Межрайонной ИМНС России №15 по Санкт-Петербургу, Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 78 № 005957785; новая редакция Устава зарегистрирована Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу 10.10.2008 г. за государственным регистрационным № (ГРН) 9089847948401, Свидетельство о внесении записи в ЕГР ю.л. серия 78 № 007000277; ОГРН 1077847496715, ИНН 7811379583, КПП 781101001, место нахождения: 193230, город Санкт-Петербург, улица Крыленко, дом 1, далее именуемое Застройщик) жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями и встроенным подземным гаражом. 1 этап строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, дом 1, литера А, до даты заключения Клиентом договора, указанного в п. 3 Договора, а Клиент обязуется выплатить Исполнителю предусмотренный настоящим Договором обеспечительный платеж.
2. Клиент осведомлен о том, что Общество с ограниченной ответственностью «Севен Санс Недвижимость», осуществляя в интересах Клиента бронирование Квартиры в Многоквартирном доме, действует на основании Субагентского договора № 02/02/2015 от 02 февраля 2015 г.
3. Клиент получает право на приобретение Квартиры на основании последующего заключения и исполнения Клиентом договора участия в долевом строительстве Многоквартирного дома с Застройщиком (далее – Договор долевого участия).
По настоящему Договору Исполнитель гарантирует, что при условии надлежащего выполнения Клиентом обязательств по уплате обеспечительного платежа правом на заключение Договора долевого участия в отношении Квартиры, указанной в п.4 настоящего Договора, во всех случаях обладает исключительно Клиент.
4. По настоящему Договору Клиент выражает заинтересованность в дальнейшем заключении Договора долевого участия на следующих условиях:
Цена Договора долевого участия Клиента составляет 00,00 () рублей из расчета стоимости 1 кв.м. 00,00 () рублей.
В результате исполнения Договора долевого участия Клиент получит в собственность Квартиру со следующими проектными характеристиками:
Назначение Квартиры – жилое.
График платежей Клиента по Договору долевого участия будет согласован Сторонами при подписании Договора долевого участия.
5. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома IV квартал 2016 года .
6. Строительство Многоквартирного дома осуществляется на земельном участке (далее – Земельный участок) со следующими характеристиками:
Адрес: Санкт-Петербург, улица Крыленко, дом 1, литера А
Разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов)
Площадь: 72 811,0 кв.м
Кадастровый номер: 78:12:0006334:1
Право собственности на Земельный участок принадлежит Застройщику в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности 78-АГ 957125 от «11» марта 2009 года, Договором купли-продажи недвижимого имущества от 26.01.2009.
В случае, если в процессе осуществления проектирования Застройщиком в установленном законом порядке будет сформирован новый земельный участок для размещения Многоквартирного дома из состава существующего Земельного участка (в результате его раздела, выдела, перераспределения и т.д.), характеристики нового земельного участка для размещения Многоквартирного дома уточняются Застройщиком при заключении Договора долевого участия на основании данных кадастрового паспорта такого нового участка.
7. Клиент обязуется в срок до «26» февраля 2015 года заключить с Застройщиком Договор долевого участия.
8. Клиент обязуется в течение 2 (двух) рабочих дней с даты заключения Договора долевого участия в строительстве предоставить Застройщику документы, необходимые для регистрации Договора долевого участия.
9. Исполнитель гарантирует, что на дату заключения настоящего Договора право на заключение Договора долевого участия, результатом исполнения которого является приобретение права собственности на Квартиру, не передано любым иным лицам, кроме Клиента, и что не заключены какие-либо сделки, влекущие возможность оформления права собственности на Квартиру иных лиц.
10. При условии надлежащего исполнения Клиентом обязательств по выплате обеспечительного платежа, предусмотренного п. 11 настоящего Договора, Исполнитель обязуется не совершать действия и не заключать сделки, в результате которых правом на заключение Договора долевого участия, результатом исполнения которого является приобретение права собственности на Квартиру, либо правом оформления права собственности на Квартиру будут обладать какие-либо третьи лица, кроме Клиента, а также обязуется не предлагать покупку права на заключение Договора долевого участия или покупку Квартиры любым иным лицам.
11. Клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить Исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 30 000,00 (Тридцать тысяч) рублей (НДС не облагается) в день заключения Договора.
При заключении Договора долевого участия уплаченный Клиентом обеспечительный платеж возвращается Исполнителем на основании Протокола расторжения, подписанного Клиентом.
12. При нарушении Клиентом сроков внесения обеспечительного платежа, Исполнитель вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке путем направления Клиенту соответствующего письменного уведомления о расторжении по адресу, указанному в настоящем Договоре. При этом, Договор считается расторгнутым с даты направления Исполнителем соответствующего уведомления.
13. В случае нарушения Клиентом обязательств по заключению Договора долевого участия, предусмотренных п.7 настоящего Договора и/или не предоставления документов, предусмотренных п.8 настоящего Договора в установленный настоящим Договором срок, настоящий Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке по инициативе Клиента с даты, следующей за днем окончания сроков, определенных в пунктах 7 и 8 настоящего Договора. При этом сумма обеспечительного платежа, оплаченная Клиентом, возврату не подлежит и остается у Исполнителя, в качестве возмещения его убытков и фактически понесенных расходов на исполнение настоящего Договора.
14. Срок заключения Договора долевого участия может быть продлен на основании обоюдного согласия сторон.
15. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента полного исполнения всех обязательств, принятых на себя Сторонами.
16. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
17. Подписанием настоящего договора, Клиент подтверждает, что ознакомился с проектной декларацией, размещенной на сайте www.o-unost.ru.
18. Договор составлен и подписан Сторонами в 3 (трех) экземплярах: один для Клиента и два для Исполнителя. Все экземпляры Договора имеют равную юридическую силу.
Реквизиты и подписи Сторон:
